Legionellenprüfung: Pflicht für Vermieter, Fristen und was bei Grenzwertüberschreitung passiert
Die Legionellenprüfung ist für Vermieter, Eigentümer und Betreiber gewerblich genutzter Trinkwasseranlagen gesetzlich verpflichtend. Das Robert Koch-Institut registriert in Deutschland jedes Jahr rund 1.500 bis 2.000 gemeldete Legionellose-Fälle – mit einer Sterblichkeit von bis zu 15 Prozent bei der schweren Verlaufsform. Wir erklären Ihnen verständlich, welche Pflichten die novellierte Trinkwasserverordnung 2023 vorsieht, welche Prüfintervalle für Mehrfamilienhäuser und öffentliche Anlagen gelten und mit welchen Kosten Sie kalkulieren müssen. Die SFC Group koordiniert bundesweit Probenahmen mit akkreditierten Laboren und übernimmt bei Befund die thermische oder chemische Sanierung – mit eigenen Anlagenmechanikern an mehreren Standorten.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Legionellenprüfung ist für Großanlagen (Speicher > 400 Liter oder Leitungsvolumen > 3 Liter) mit Wasserabgabe an Dritte verpflichtend – geregelt in § 31 TrinkwV 2023.
- Prüfintervalle: jährlich für öffentliche Einrichtungen wie Krankenhäuser, Schulen, Hotels · alle drei Jahre für gewerblich vermietete Mehrfamilienhäuser.
- Drei Schwellenwerte sind entscheidend: 100 KBE/100 ml (technischer Maßnahmenwert), 1.000 KBE/100 ml (mittlere Kontamination) und 10.000 KBE/100 ml (Sofort-Stilllegung).
- Realistische Kosten: 85 bis 200 Euro für ein Mehrfamilienhaus mit drei Probenahmestellen, 350 bis 1.500 Euro für Hotels oder Kliniken mit mehreren Strangleitungen.
- Bei Verstößen drohen Bußgelder bis 25.000 Euro, behördliche Stilllegung der Anlage und persönliche Haftung bei Erkrankungen.
Was sind Legionellen? Biologie, Lebensraum und Gesundheitsrisiko
Legionellen sind stabförmige, gramnegative Bakterien aus der Familie der Legionellaceae. Sie kommen natürlich in Süßwasser vor und vermehren sich besonders schnell in warmem, stehendem Wasser zwischen 25 und 45 Grad Celsius. Die für den Menschen gefährlichste Art ist Legionella pneumophila. Sie ist für rund 90 Prozent aller in Deutschland gemeldeten Legionellose-Fälle verantwortlich.
Das Robert Koch-Institut registrierte 2022 insgesamt 2.020 gemeldete Legionellose-Fälle in Deutschland. Die Dunkelziffer wird auf das 5- bis 15-fache geschätzt (Quelle: Robert Koch-Institut, Epidemiologisches Bulletin).
Welche Krankheiten verursachen Legionellen?
Legionellen werden über zerstäubtes Wasser eingeatmet – nicht über das Trinken. Aerosolquellen sind Duschen, Wasserhähne, Whirlpools, Klimaanlagen mit Verdunstungskühlung und Springbrunnen. Eine Übertragung von Mensch zu Mensch ist nicht bekannt. Die Bakterien können zwei Krankheitsbilder auslösen:
- Legionärskrankheit (Legionellen-Pneumonie): Schwere Lungenentzündung mit hohem Fieber, Husten, Atemnot und Bewusstseinsstörungen. Inkubationszeit: 2 bis 10 Tage. Sterblichkeit unbehandelt bis zu 15 Prozent, mit frühzeitiger Antibiose 5 bis 10 Prozent.
- Pontiac-Fieber: Grippeartiger Verlauf ohne Lungenentzündung. Inkubationszeit: 5 Stunden bis 3 Tage. Heilt in der Regel folgenlos aus.
Wer ist besonders gefährdet?
Bestimmte Personengruppen haben ein deutlich höheres Erkrankungsrisiko. Aus diesem Grund stellt die Trinkwasserverordnung an Krankenhäuser, Pflegeheime, Schulen und Kindertagesstätten besonders strenge Anforderungen.
- Menschen über 50 Jahre – Risiko steigt mit dem Lebensalter deutlich an
- Raucher und Personen mit chronischen Lungenerkrankungen (COPD, Asthma)
- Diabetiker und Menschen mit chronischen Nierenerkrankungen
- Patienten unter Immunsuppression (Chemotherapie, HIV, Organtransplantation)
- Säuglinge und Kleinkinder unter Berücksichtigung der Atemwege
- Personen mit kardiologischen Vorerkrankungen
Vermehrungsbedingungen von Legionellen
Verstehen Sie die Bedingungen, unter denen sich Legionellen vermehren, können Sie das Risiko in Trinkwasseranlagen gezielt minimieren. Die folgenden vier Faktoren sind entscheidend:
| Bedingung | Kritischer Bereich | Auswirkung auf Legionellen |
|---|---|---|
| Temperatur | 25 bis 45 Grad Celsius | Optimale Vermehrung, Verdoppelung in 4 bis 8 Stunden |
| Stagnation | Wasserstillstand > 72 Stunden | Bis zu 1.000-fache Vermehrung in Totsträngen |
| Biofilm | Schleimschicht in Rohrleitungen | Schutzraum, in dem Desinfektion versagt |
| Naehrstoffe | Eisen, Mangan, organische Substanzen | Verstärken Biofilmbildung und Vermehrung |
| Hemmung | Unter 20 Grad oder über 60 Grad | Stillstand der Vermehrung, ab 70 Grad Abtötung |
Trinkwasserverordnung 2023: § 31 und die Pflichten von Vermietern und Betreibern
Mit der Novellierung der Trinkwasserverordnung im Juni 2023 wurde die frühere Regelung des § 14 Absatz 3 in den eigenständigen § 31 TrinkwV überführt und inhaltlich verschärft. Die Vorschrift verpflichtet alle Inhaber von Großanlagen zur Trinkwassererwärmung zu regelmäßigen Untersuchungen auf Legionellen.
Die novellierte Trinkwasserverordnung trat am 24. Juni 2023 in Kraft. § 31 regelt die Untersuchungspflichten auf Legionellen (Quelle: gesetze-im-internet.de – TrinkwV 2023).
Wann liegt eine prüfpflichtige Großanlage vor?
Eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung im Sinne der TrinkwV erfüllt mindestens eines der folgenden technischen Kriterien:
- Trinkwasserspeicher (Boiler) mit einem Inhalt von mehr als 400 Litern, oder
- Rohrleitungsvolumen von mehr als 3 Litern zwischen Trinkwassererwärmer und der entferntesten Entnahmestelle (ohne Zirkulationsleitung)
Beide Kriterien werden gemäß DVGW-Arbeitsblatt W 551 bewertet. Anlagen unter diesen Schwellenwerten gelten als Kleinanlagen und sind nicht prüfpflichtig – technische Pflege bleibt aber empfohlen.
Wer muss prüfen lassen? Die zwei Hauptkategorien
Die TrinkwV unterscheidet zwischen öffentlich genutzten und gewerblich genutzten Anlagen. Beide haben unterschiedliche Prüfintervalle und Meldepflichten.
| Kategorie | Beispiele | Prüfintervall | Verantwortlich |
|---|---|---|---|
| Öffentlich genutzte Anlagen | Krankenhäuser, Pflegeheime, Schulen, Kitas, Hotels, Pensionen, Bueder, Sportstätten | jährlich | Betreiber |
| Gewerblich genutzte Anlagen | Vermietete Mehrfamilienhäuser, Bürogebäude, Verwaltungen mit Personalduschen | alle 3 Jahre | Eigentümer / Vermieter |
| Eigentümerbewohnte Ein- und Zweifamilienhäuser | Selbst genutzte Wohnimmobilien ohne Vermietung | keine Pflicht | Eigentümer (freiwillig) |
| Anlagen mit Befund | Nach Überschreitung Maßnahmenwert | 3 Monate Nachuntersuchung, danach jährlich | Betreiber / Eigentümer |
Pflichten des Vermieters im Detail
Vermieter eines Mehrfamilienhauses mit zentraler Warmwasserbereitung haben nach § 31 TrinkwV in Verbindung mit § 13 TrinkwV folgende konkrete Pflichten:
- Anzeige beim Gesundheitsamt: Inbetriebnahme oder Übernahme einer prüfpflichtigen Anlage muss unverzüglich angezeigt werden.
- Beauftragung akkreditierter Labore: Prüfungen dürfen nur durch nach DIN EN ISO 17025 akkreditierte Labore durchgeführt werden.
- Probenahme nach DIN EN ISO 19458: Mindestens drei Probenahmestellen (Vorlauf, Zirkulationsrücklauf, peripherer Strang).
- Information der Mieter: Vermieter müssen Mieter über Prüfergebnisse informieren – Aushang im Hausflur oder schriftlich an alle Parteien.
- Aufbewahrung der Prüfberichte: Mindestens 10 Jahre, im Schadenfall länger.
- Meldung bei Befund: Überschreitungen des Maßnahmenwerts müssen unverzüglich an das Gesundheitsamt gemeldet werden.
- Sanierungsmaßnahmen einleiten: Bei Befund spätestens innerhalb von vier Wochen Maßnahmen ergreifen.
Wichtig: Die Verantwortung für die Legionellenprüfung liegt immer beim Eigentümer oder Vermieter – nicht beim Mieter. Eine Abwälzung der Prüfkosten über die Betriebskosten ist rechtlich umstritten. Der Bundesgerichtshof hat 2015 (Aktenzeichen VIII ZR 38/14) klargestellt, dass die Kosten in der Regel umlagefähig sind, wenn sie als Betriebskosten im Mietvertrag ausgewiesen sind.
Prüffristen und Intervalle: Vollständige Übersicht
Die korrekten Prüfintervalle ergeben sich aus § 31 Absatz 3 TrinkwV in Verbindung mit den DVGW-Arbeitsblättern W 551 und W 553. Sie hängen von der Nutzungsart, dem Anlagenzustand und vorliegenden Befunden ab.
| Anlagentyp / Nutzung | Standardintervall | Bei Befund | Grundlage |
|---|---|---|---|
| Krankenhaus, Klinik | jährlich | 3-monatlich, ggf. monatlich | TrinkwV § 31 / DVGW W 551 |
| Pflegeheim, Reha-Zentrum | jährlich | 3-monatlich | TrinkwV § 31 |
| Schule, Kita, Hochschule | jährlich | 3-monatlich | TrinkwV § 31 |
| Hotel, Pension, Hostel | jährlich | 3-monatlich | TrinkwV § 31 |
| Schwimmbad, Wellness | jährlich | monatlich | TrinkwV / DVGW W 551 |
| Mehrfamilienhaus (vermietet) | alle 3 Jahre | 3-monatlich, dann jährlich | TrinkwV § 31 |
| Bürogebäude mit Personalduschen | alle 3 Jahre | 3-monatlich | TrinkwV § 31 |
| Nach Sanierung | innerhalb 3 Wochen | je nach Ergebnis | DVGW W 551 |
| Nach Stilllegung > 4 Wochen | vor Wiederinbetriebnahme | je nach Ergebnis | DVGW W 557 |
Wann darf das Intervall verlängert werden?
Das Gesundheitsamt kann das Prüfintervall für gewerblich genutzte Mehrfamilienhäuser auf bis zu fünf Jahre verlängern, wenn drei aufeinanderfolgende Prüfungen unauffällig waren und die Anlage technisch einwandfrei betrieben wird. Voraussetzung: schriftliche Beantragung beim Gesundheitsamt mit Nachweis der drei Voruntersuchungen und einer aktuellen Anlagendokumentation.
Ablauf einer Legionellenprüfung: Vier Phasen im Detail
Eine fachgerechte Legionellenprüfung folgt einem standardisierten Ablauf nach DIN EN ISO 19458 (Probenahme) und ISO 11731 (Nachweisverfahren). Sie umfasst vier Phasen: Anlagenbegehung, Probenahme, Laboranalyse und Befundbewertung.
Phase 1: Anlagenbegehung und Probenplan
Vor der eigentlichen Probenahme inspiziert ein qualifizierter Probenehmer die Trinkwasseranlage. Ziel: Festlegung der Probenahmestellen und Bewertung des technischen Zustands.
- Aufnahme der Anlagendokumentation (Strangschema, Speichervolumen, Zirkulation)
- Festlegung der mindestens drei Probenahmestellen nach DVGW W 551
- Prüfung der Speichertemperatur (Soll: mindestens 60 Grad Celsius)
- Prüfung der Zirkulationsrücklauftemperatur (Soll: mindestens 55 Grad Celsius)
- Identifikation von Totsträngen, Blindleitungen und kritischen Komponenten
- Vorbereitung der Entnahmestellen (Reinigung, Desinfektion der Auslässe)
Phase 2: Probenahme nach DIN EN ISO 19458
Die Norm DIN EN ISO 19458 unterscheidet drei Probenahmezwecke. Für die Legionellenprüfung wird in der Regel Zweck b angewendet: Bewertung der Trinkwasserqualität im Verteilungsnetz.
Mindestens drei Proben sind verpflichtend:
- Vorlauf des Trinkwassererwärmers: Misst die Wasserqualität direkt nach der Erwärmung.
- Zirkulationsrücklauf: Bewertet die Kontamination im Ringsystem nach Durchlauf der Verteilung.
- Periphere Entnahmestelle: Probe an der entferntesten oder am wenigsten genutzten Entnahmestelle (häufig ein Strangende).
Pro Probe werden 1.000 Milliliter steril entnommen. Die Behälter enthalten ein Konservierungsmittel (Natriumthiosulfat) zur Bindung von Restchlor. Transport in Kühlboxen bei 4 bis 6 Grad Celsius zum Labor – maximale Transportdauer: 24 Stunden, idealerweise 4 bis 8 Stunden.
Phase 3: Laboranalyse nach ISO 11731
Akkreditierte Trinkwasserlabore wenden das Kultivierungsverfahren nach ISO 11731 an. Der Ablauf:
- Membranfiltration: Die Probe wird durch einen 0,45 Mikrometer-Filter filtriert.
- Hitzeschock: Behandlung bei 50 Grad Celsius für 30 Minuten unterdrückt Begleitkeime.
- Aussaat auf GVPC-Nährboden: Spezialagar mit Wachstumsfaktoren für Legionellen.
- Inkubation: 7 bis 10 Tage bei 36 Grad Celsius mit erhöhter CO2-Atmosphäre.
- Quantifizierung: Auszählung der koloniebildenden Einheiten (KBE) pro 100 Milliliter.
- Identifikation: Bestätigung der Spezies, insbesondere Legionella pneumophila Serogruppe 1.
Schnelltests auf PCR-Basis sind verfügbar, ersetzen den Kultivierungsnachweis aber rechtlich nicht. Sie eignen sich als Früh- oder Verlaufskontrolle.
Phase 4: Befundbericht und Maßnahmenableitung
Der Laborbericht enthält die KBE-Werte je Probenahmestelle, die Bewertung gegenüber dem technischen Maßnahmenwert und Empfehlungen. Der Prüfdienstleister leitet daraus die erforderlichen Maßnahmen ab und meldet bei Überschreitung an das Gesundheitsamt.
„In rund 12 Prozent unserer Erstprüfungen finden wir Überschreitungen des technischen Maßnahmenwerts – häufig in Bestandsgebäuden mit Zirkulationsschwächen oder Totsträngen. Eine systematische Sanierung beginnt immer mit der Anlagenanalyse, nicht mit der Stoßdesinfektion. Wer den Auftrag direkt mit der Probenahme verknüpft, gewinnt bei Befund Tage oder Wochen.“
– Stefan Wagner, Leiter Trinkwasserhygiene SFC Sanitär & Heizungstechnik GmbH, SFC Group
Schwellenwerte: 100 / 1.000 / 10.000 KBE und ihre Konsequenzen
Schwellenwerte (TrinkwV 2023): bis 100 KBE/100 ml unauffällig · 100–1.000 technischer Maßnahmenwert · 1.000–10.000 mittlere Kontamination · ab 10.000 Sofort-Stilllegung.
Die TrinkwV definiert in Anlage 3 Teil II den technischen Maßnahmenwert für Legionellen mit 100 KBE pro 100 Milliliter. Das DVGW-Arbeitsblatt W 551 ergänzt diesen Wert um zwei weitere Stufen mit konkreten Handlungsanweisungen.
| KBE / 100 ml | Bewertung | Maßnahme | Frist |
|---|---|---|---|
| < 100 | Unauffällig | Regulärer Prüfintervall einhalten | nächste Routine |
| 100 bis 999 | Geringe Kontamination | Ortsbesichtigung, Gefährdungsanalyse, Nachuntersuchung | 4 Wochen |
| 1.000 bis 9.999 | Mittlere Kontamination | Sanierung notwendig (thermisch oder chemisch), Information der Nutzer | unverzüglich |
| > 10.000 | Hohe Kontamination | Sofort-Stilllegung der Anlage, Duschverbot, Sanierung, Meldung Gesundheitsamt | sofort |
Was ist der Unterschied zwischen Maßnahmenwert und Grenzwert?
Anders als bei klassischen Trinkwasser-Schadstoffen handelt es sich bei den 100 KBE/100 ml um einen technischen Maßnahmenwert, nicht um einen Grenzwert. Bei Überschreitung wird das Wasser also nicht automatisch ungeniessbar – aber der Anlagenbetreiber muss umgehend technische Maßnahmen einleiten, um den Wert wieder zu unterschreiten. Der Wert beruht auf einer Empfehlung des Umweltbundesamts und ist seit 2011 Bestandteil der TrinkwV.
Der technische Maßnahmenwert von 100 KBE/100 ml wurde vom Umweltbundesamt im Rahmen der Empfehlung „Systemische Untersuchungen von Trinkwasser-Installationen auf Legionellen“ (2018) wissenschaftlich begründet (Quelle: Umweltbundesamt – UBA).
Sanierung bei Befund: Thermische und chemische Desinfektion
Bei Überschreitung des Maßnahmenwerts haben Sie zwei technische Hauptverfahren zur Sanierung: die thermische und die chemische Desinfektion. Beide sind in DVGW W 551 und W 557 detailliert beschrieben. Die Wahl hängt von Anlagentyp, Materialien und Befundhöhe ab.
Thermische Desinfektion (Hochtemperatur-Spülung)
Die einfachste und am häufigsten eingesetzte Methode. Das gesamte Trinkwassersystem wird kurzzeitig auf hohe Temperaturen erhitzt und alle Entnahmestellen werden gespült.
Eine Sanierung ohne vorherige Anlagenanalyse führt fast immer zu Wiederbefunden.
- Vorbereitung: Mieter und Nutzer informieren, Verbrühungsgefahr beachten.
- Aufheizung: Speicher auf mindestens 70 Grad Celsius bringen.
- Spülung: Jede Entnahmestelle wird bei 70 Grad für mindestens drei Minuten gespült.
- Dokumentation: Temperatur und Spüldauer pro Entnahmestelle protokollieren.
- Nachuntersuchung: Probenahme nach 2 bis 4 Wochen zur Erfolgskontrolle.
Vorteil: Keine chemischen Rückstände, sofort wirksam. Nachteil: Hoher Energieaufwand, Verbrühungsrisiko, nur kurzfristige Wirkung gegen Biofilm.
Chemische Desinfektion
Bei stark verkeimten Anlagen oder wenn die thermische Desinfektion nicht ausreichend war, kommen chemische Verfahren zum Einsatz. Sie wirken auch gegen Biofilm:
- Chlordioxid (ClO2): Hohe Wirksamkeit gegen Biofilm, materialverträglich, Konzentration 0,2 bis 0,4 mg/l im Dauerbetrieb.
- Wasserstoffperoxid mit Silberionen: Wirkt gegen Biofilm, geringe Korrosivität.
- Ozon: Sehr starke oxidative Wirkung, aber materialkritisch für Edelstahl-Komponenten.
- UV-Bestrahlung: Wirkt nur am Punkt des Durchflusses, kein systemischer Schutz.
Anlagensanierung: Wenn Desinfektion nicht reicht
Bei wiederholten Befunden oder strukturellen Mängeln hilft auch die beste Desinfektion nicht. Dann sind bauliche Maßnahmen notwendig:
- Rückbau von Totsträngen und Blindleitungen
- Ertüchtigung der Zirkulation (hydraulischer Abgleich, Strangregulierventile)
- Austausch ungeeigneter Werkstoffe (alte Gummischläuche, EPDM-Dichtungen)
- Erneuerung des Trinkwassererwärmers oder Umstellung auf Frischwasserstation
- Dämmung der Kaltwasserleitungen (Schutz vor Erwärmung)
Praxistipp: Eine Sanierung ohne vorherige Anlagenanalyse führt fast immer zu Wiederbefunden. Wir empfehlen vor jeder Sanierung eine Gefährdungsanalyse nach VDI 6023 mit hydraulischer Bewertung der Zirkulation und Inspektion aller Strangleitungen.
Prävention: Wie Sie Legionellen-Befunde dauerhaft vermeiden
Die beste Prüfung ist die, bei der nichts gefunden wird. Mit einer technisch korrekt betriebenen Anlage und konsequenter Wartung halten Sie Legionellen langfristig in Schach.
Die fünf wichtigsten Präventionsmaßnahmen
| Maßnahme | Zielwert | Begründung |
|---|---|---|
| Speichertemperatur | ≥ 60 Grad Celsius | Vermehrungsstopp ab 55 Grad, Abtötung ab 70 Grad |
| Zirkulationsrücklauf | ≥ 55 Grad Celsius | Kein Temperaturabfall > 5 Grad zwischen Vor- und Rücklauf |
| Kaltwassertemperatur | ≤ 25 Grad Celsius | Verhindert Erwärmung im Schacht oder durch Warmwasserleitung |
| Stagnation vermeiden | Spülung mind. 1x wöchentlich | Wichtig bei Leerstand oder selten genutzten Entnahmestellen |
| Totstränge entfernen | Rückbau bis Abzweig | Klassische Vermehrungsherde nach Umbauten |
Betreiber-Checkliste: Trinkwasserhygiene im Mehrfamilienhaus
Die folgende Checkliste fasst die wichtigsten Prüfpunkte einer ordnungsgemäß betriebenen Trinkwasseranlage zusammen. Drucken Sie sich diese Liste aus und arbeiten Sie sie monatlich oder quartalsweise ab.
- Speichertemperatur dokumentiert (Soll: ≥ 60 Grad Celsius)?
- Zirkulationsrücklauftemperatur geprüfft (Soll: ≥ 55 Grad Celsius)?
- Kaltwassertemperatur an kritischen Stellen unter 25 Grad?
- Zirkulationspumpe läuft kontinuierlich (kein Nachtbetrieb)?
- Strangregulierventile hydraulisch abgeglichen?
- Periphere Entnahmestellen wöchentlich gespült?
- Keine Totstränge nach Umbauten oder Wohnungszusammenlegungen?
- Speicher jährlich entschlammt (Bodenablass)?
- Filter und Schutzeinrichtungen halbjährlich kontrolliert?
- Prüfintervall der Legionellenprüfung im Kalender hinterlegt?
- Anlagendokumentation aktuell (Strangschema, Betriebsbuch)?
- Prüfberichte mindestens 10 Jahre archiviert?
Kosten einer Legionellenprüfung: Realistische Preisspannen 2026
Die Kosten einer Legionellenprüfung hängen von der Anzahl der Probenahmestellen, dem Anfahrtsaufwand und dem gewählten Labor ab. Pauschalaussagen sind unserioes – die folgenden Preisspannen basieren auf Auswertungen aus dem Prüfjahr 2025/2026.
Die Preisspannen basieren auf einer Auswertung von rund 350 koordinierten Legionellenprüfungen der SFC Sanitär & Heizungstechnik GmbH in den Jahren 2024 bis 2026 (Quelle: interne Auswertung, abgeglichen mit Marktdaten der ZVSHK Bundesinnung).
Preise nach Probenanzahl
| Position | Preisspanne | Bemerkung |
|---|---|---|
| Laboranalyse pro Probe | 25 bis 55 Euro | Akkreditiertes Labor, ISO 11731 |
| Probenahme inklusive Anfahrt | 35 bis 90 Euro | Region und Anfahrtszeit |
| Anlagenbegehung (einmalig) | 80 bis 250 Euro | Ersterhebung mit Strangschema |
| Befundbericht und Bewertung | 25 bis 60 Euro | Inklusive Empfehlungen |
| Thermische Desinfektion (bei Befund) | 450 bis 1.800 Euro | Je nach Anlagengröße |
| Chemische Dauerdosierung (Anlage) | 3.500 bis 12.000 Euro | Investition Chlordioxid-Dosierstation |
Beispielrechnung: Mehrfamilienhaus mit 12 Wohneinheiten
Ein typisches Mehrfamilienhaus mit zentraler Warmwasserbereitung, drei Strangleitungen und 12 Wohneinheiten kalkuliert sich wie folgt:
- 3 Wasserproben (Vorlauf, Zirkulation, peripherster Strang): 3 x 35 Euro = 105 Euro
- Probenahme inklusive Anfahrt: 65 Euro
- Befundbericht: 35 Euro
- Gesamtkosten Routineprüfung: rund 205 Euro brutto
- Bei Ersterhebung zusätzlich: Anlagenbegehung 150 Euro
Beispielrechnung: Hotel mit 60 Zimmern
Ein Hotel mit zwei Geschossen und 60 Gästebadezimmern erfordert deutlich mehr Probenahmestellen:
- 8 Wasserproben (Vorlauf, Zirkulation, sechs Strangenden): 8 x 35 Euro = 280 Euro
- Probenahme inklusive Anfahrt und Vor-Ort-Zeit (3 Stunden): 180 Euro
- Befundbericht und Bewertung: 50 Euro
- Gesamtkosten Routineprüfung: rund 510 Euro brutto pro Jahr
Was beeinflusst den Preis?
- Anzahl Probenahmestellen: Pflicht ab drei, bei großen Anlagen überproportional.
- Anfahrtsaufwand: Ballungsräume sind tendenziell günstiger als ländliche Regionen.
- Eilfaktor: Express-Auswertung im Labor kostet bis zu 50 Prozent Aufschlag.
- Wartungsvertrag: Festpreise mit jährlicher Probenahme sind 15 bis 25 Prozent günstiger.
- Erstprüfung versus Folgeprüfung: Bei Ersterhebung kommt eine Anlagenbegehung hinzu.
Legionellensanierung in einer Wohnungsgenossenschaft
Praxisbeispiel: Legionellenbefund in einem Bestandsobjekt mit 84 Wohneinheiten
Anlage: Zentraler Warmwasserspeicher 1.500 Liter, vier Strangleitungen
Durchführung: SFC Sanitär & Heizungstechnik GmbH
Ausgangslage: Die Genossenschaft beauftragte eine turnusmäßige Legionellenprüfung nach drei Jahren. Bereits bei der Anlagenbegehung fielen mehrere Schwachstellen auf: Eine Zirkulationsleitung in einem Strang war mehrfach abgeschiebert, der Speicher wies eine Vorlauftemperatur von nur 56 Grad Celsius auf.
Befund: An zwei der drei Probenahmestellen wurden Werte zwischen 1.200 und 4.800 KBE/100 ml gemessen – mittlere Kontamination nach DVGW W 551. Eine sofortige Sanierung war erforderlich. Wir meldeten den Befund innerhalb von 24 Stunden an das zuständige Gesundheitsamt und informierten gemeinsam mit der Hausverwaltung alle Mieter schriftlich.
Maßnahmen: Wir starteten mit einer Stoßdesinfektion bei 70 Grad Celsius und einer dreiminütigen Spülung an jeder der 84 Wohnungen. Parallel erstellten wir eine Gefährdungsanalyse nach VDI 6023. Identifiziert wurden 14 Meter Totstrang aus einer fruheren Wohnungszusammenlegung, ein hydraulisch nicht abgeglichener Zirkulationsstrang und eine zu niedrige Speichersolltemperatur. Innerhalb von zwei Wochen erfolgte der Rückbau der Totstränge und der hydraulische Abgleich. Die Speichersolltemperatur wurde auf 62 Grad Celsius angehoben.
Ergebnis:
- Erste Nachuntersuchung nach drei Wochen: alle Proben unter 100 KBE/100 ml
- Zweite Kontrollprüfung nach 12 Wochen: weiterhin unauffällig
- Reduktion der Energiekosten um rund 8 Prozent durch hydraulischen Abgleich
- Lückenlose Dokumentation gegenüber Gesundheitsamt und Mietern
- Wartungsvertrag für jährliche Routineprüfung im Anschluss vereinbart
Konsequenzen bei Versäumnis der Legionellenprüfung
Wer als Eigentümer oder Betreiber die Prüfpflicht ignoriert, riskiert weit mehr als nur ein Bußgeld. Die Folgen reichen von verwaltungsrechtlichen Sanktionen bis zur strafrechtlichen Verfolgung.
Bußgelder und Ordnungswidrigkeiten
Nach § 24 TrinkwV können Gesundheitsämter Bußgelder bis 25.000 Euro pro Verstoß verhängen. In der Praxis bewegen sich die Bußgelder zwischen 500 und 5.000 Euro – abhängig von Schwere, Wiederholung und Kooperationsbereitschaft des Betreibers. Mehrere Verstöße können kumuliert werden.
Wer als Eigentümer oder Betreiber die Prüfpflicht ignoriert, riskiert weit mehr als nur ein Bußgeld.
Stilllegung der Anlage
Bei massiven Befunden oder fehlenden Prüfnachweisen kann das Gesundheitsamt nach § 39 IfSG die Anlage stilllegen lassen. In Hotels, Krankenhäusern oder Pflegeheimen bedeutet das einen Betriebsstopp mit erheblichen wirtschaftlichen Folgen.
Persönliche Haftung bei Erkrankung
Erkrankt ein Mieter oder Hotelgast nachweislich an einer Legionellose, die auf eine kontaminierte Anlage zurückzuführen ist, haftet der Eigentümer oder Betreiber zivilrechtlich. Bei tödlichem Verlauf ermitteln Staatsanwaltschaften wegen fahrlässiger Tötung (§ 222 StGB) oder fahrlässiger Körperverletzung (§ 229 StGB). Strafrahmen: bis zu fünf Jahre Freiheitsstrafe.
Mietminderung und Schadenersatz
Mieter können bei nicht nachgewiesener Prüfung die Miete kürzen. Verschiedene Amtsgerichte haben Mietminderungen zwischen 5 und 25 Prozent zugesprochen. Bei nachgewiesenem Befund kommt Schadenersatz für Heilbehandlungskosten und Schmerzensgeld hinzu.
Kritisch: In Deutschland sterben jährlich rund 80 bis 150 Menschen an einer Legionellen-Pneumonie (Quelle: Robert Koch-Institut). Die Versäumnis einer Pflichtprüfung ist keine Bagatelle – sie kann Menschenleben kosten und endet im Ernstfall vor dem Strafrichter.
Legionellenprüfung in Mietwohnungen: Pflichten, Rechte und Kostentragung
Im Mietverhältnis stellen sich regelmäßig drei Fragen: Wer beauftragt? Wer zahlt? Wer haftet? Die Antworten ergeben sich aus TrinkwV, BGB und der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs.
Mieter können die Prüfung weder selbst beauftragen noch durchführen.
Vermieter beauftragt – immer
Die Pflicht zur Beauftragung der Prüfung trifft ausschließlich den Eigentümer oder die Hausverwaltung. Mieter können die Prüfung weder selbst beauftragen noch durchführen. Sie haben aber ein Auskunftsrecht: Auf Anfrage muss der Vermieter den letzten Prüfbericht vorlegen.
Wer trägt die Kosten?
Die Kosten der Routine-Legionellenprüfung sind nach BGH-Urteil vom 18.05.2015 (Aktenzeichen VIII ZR 38/14) als Betriebskosten umlagefähig – vorausgesetzt, der Mietvertrag enthält eine entsprechende Vereinbarung. Die Kosten der Sanierung bei Befund hingegen sind Erhaltungsaufwand und nicht umlagefähig. Sie trägt der Vermieter alleine.
Mieterrechte bei Befund
Bei einer Überschreitung des Maßnahmenwerts haben Mieter konkrete Rechte:
- Information: Unverzüglich und schriftlich über Befund und Maßnahmen.
- Mietminderung: Je nach Höhe des Befunds 5 bis 25 Prozent der Miete.
- Schadenersatz: Bei nachweislicher Erkrankung durch kontaminiertes Wasser.
- Aussetzung der Duschnutzung: Bei hoher Kontamination Anspruch auf Bereitstellung einer Alternative.
- Sonderkündigungsrecht: In Extremfällen bei nicht behobenem Befund.
Legionellenprüfung mit der SFC Group: Bundesweit und akkreditiert
Brauchen Sie einen verlässlichen Partner für Ihre Trinkwasserhygiene?
Die SFC Sanitär & Heizungstechnik GmbH – Teil der SFC Group – koordiniert bundesweit Legionellenprüfungen mit nach DIN EN ISO 17025 akkreditierten Laboren. Bei Befund übernehmen wir die thermische oder chemische Sanierung mit eigenen Anlagenmechanikern. Alles aus einer Hand – von der Probenahme bis zur Anlagenertüchtigung.
Unsere Leistungen umfassen:
- Probenahme nach DIN EN ISO 19458 durch zertifizierte Probenehmer
- Laboranalyse nach ISO 11731 in akkreditierten Partnerlaboren
- Befundbericht inklusive Maßnahmenempfehlung und Meldung Gesundheitsamt
- Gefährdungsanalyse nach VDI 6023 bei Befund
- Thermische und chemische Desinfektion (Chlordioxid, Wasserstoffperoxid)
- Anlagensanierung: Totstrang-Rückbau, hydraulischer Abgleich, Speicher-Erneuerung
- Wartungsverträge mit fester Terminplanung und Kostentransparenz
Telefon: 07261 / 407 76 - 90 · E-Mail: info@sfc-group.de
Häufig gestellte Fragen (FAQ) zur Legionellenprüfung
Wer muss eine Legionellenprüfung beauftragen lassen?
Pflichtig sind alle Eigentümer und Betreiber von Großanlagen zur Trinkwassererwärmung mit Wasserabgabe an Dritte. Konkret betroffen sind vermietete Mehrfamilienhäuser, Hotels, Krankenhäuser, Pflegeheime, Schulen, Kitas, Bürogebäude mit Personalduschen sowie Sport- und Freizeitstätten. Eigentümerbewohnte Ein- und Zweifamilienhäuser ohne Vermietung sind nicht prüfpflichtig – eine freiwillige Prüfung ist aber empfehlenswert.
Wie oft muss die Legionellenprüfung in einem Mehrfamilienhaus durchgeführt werden?
Bei gewerblich vermieteten Mehrfamilienhäusern alle drei Jahre. Bei öffentlich genutzten Gebäuden wie Krankenhäusern, Pflegeheimen, Hotels, Schulen oder Kitas jährlich. Nach einem Befund verkürzen sich die Intervalle auf drei Monate. Nach Sanierungen oder Stilllegungen länger als vier Wochen ist eine Sonderprüfung erforderlich. Das Gesundheitsamt kann das Intervall im Einzelfall auf bis zu fünf Jahre verlängern.
Was kostet eine Legionellenprüfung im Mehrfamilienhaus?
Für ein typisches Mehrfamilienhaus mit drei Probenahmestellen liegen die Kosten bei 150 bis 250 Euro brutto. Die Position setzt sich zusammen aus drei Laboranalysen (rund 25 bis 55 Euro pro Probe), der Probenahme inklusive Anfahrt (35 bis 90 Euro) und einem Befundbericht (25 bis 60 Euro). Bei Hotels, Kliniken oder großen Wohnanlagen mit mehreren Strangleitungen können die Kosten 350 bis 1.500 Euro pro Jahr betragen.
Was bedeuten die Schwellenwerte 100, 1.000 und 10.000 KBE?
Der technische Maßnahmenwert liegt bei 100 koloniebildenden Einheiten pro 100 Milliliter. Bis 999 KBE liegt eine geringe Kontamination vor – eine Ortsbesichtigung und Nachuntersuchung sind erforderlich. Zwischen 1.000 und 9.999 KBE gilt mittlere Kontamination – eine Sanierung ist unverzüglich notwendig. Ab 10.000 KBE liegt eine hohe Kontamination vor – die Anlage muss sofort stillgelegt und gesanitiert werden.
Wer haftet, wenn die Legionellenprüfung versäumt wird und ein Mieter erkrankt?
Der Eigentümer oder Vermieter haftet zivilrechtlich. Bei nachweisbarem Kausalzusammenhang zwischen kontaminierter Anlage und Erkrankung müssen Heilbehandlungskosten und Schmerzensgeld gezahlt werden. Bei tödlichem Verlauf ermittelt die Staatsanwaltschaft wegen fahrlässiger Tötung (Paragraph 222 StGB). Strafrahmen: bis zu fünf Jahre Freiheitsstrafe. Versicherungen können die Leistung verweigern, wenn die Prüfpflicht missachtet wurde.
Sind die Kosten der Legionellenprüfung auf den Mieter umlegbar?
Ja, die Routine-Prüfung ist nach BGH-Urteil vom 18.05.2015 (Aktenzeichen VIII ZR 38/14) als Betriebskosten umlagefähig – vorausgesetzt, der Mietvertrag enthält eine entsprechende Vereinbarung. Die Kosten einer Sanierung bei Befund (Stoßdesinfektion, Anlagenertüchtigung, Totstrang-Rückbau) sind dagegen Erhaltungsaufwand und damit nicht umlagefähig. Sie trägt der Vermieter allein.
Welche Temperatur sollte mein Warmwasserspeicher haben?
Mindestens 60 Grad Celsius im Speicher. Die Zirkulationsrücklauftemperatur darf nicht unter 55 Grad Celsius fallen – der maximale Temperaturabfall zwischen Vorlauf und Rücklauf liegt bei 5 Kelvin. Kaltwasser sollte unter 25 Grad Celsius bleiben. Bei diesen Werten können sich Legionellen nicht vermehren. Eine Absenkung auf 50 Grad zur Energiesparung ist gefährlich und in prüfpflichtigen Anlagen nicht zulässig.
Was passiert, wenn die Legionellenprüfung positiv ausfällt?
Bei Überschreitung des Maßnahmenwerts (100 KBE/100 ml) sind Sie zur Meldung an das Gesundheitsamt verpflichtet – in der Regel innerhalb von drei Tagen. Anschließend muss eine Gefährdungsanalyse nach VDI 6023 erstellt werden. Sanierungsmaßnahmen sind innerhalb von vier Wochen einzuleiten. Mieter und Nutzer müssen unverzüglich schriftlich informiert werden. Eine Nachuntersuchung erfolgt nach drei Wochen, anschließend vierteljährliche Kontrollen bis zur dauerhaften Normalisierung.
Quellen, Normenverweise und weiterführende Informationen
Quellenverzeichnis
- Trinkwasserverordnung (TrinkwV) 2023 – Verordnung über die Qualität von Wasser für den menschlichen Gebrauch, in Kraft seit 24.06.2023. Bundesministerium der Justiz. gesetze-im-internet.de
- DVGW-Arbeitsblatt W 551 – Trinkwassererwärmungs- und Trinkwasserleitungsanlagen, technische Maßnahmen zur Verminderung des Legionellenwachstums. Deutscher Verein des Gas- und Wasserfaches. dvgw.de
- DVGW-Arbeitsblatt W 553 – Bemessung von Zirkulationssystemen in zentralen Trinkwassererwärmungsanlagen. dvgw.de
- DVGW-Arbeitsblatt W 556 – Hygienisch-mikrobielle Auffälligkeiten in Trinkwasser-Installationen, Methodik und Maßnahmen. dvgw.de
- DVGW-Arbeitsblatt W 557 – Reinigung und Desinfektion von Trinkwasser-Installationen. dvgw.de
- VDI/DVGW 6023 Blatt 1 – Hygiene in Trinkwasser-Installationen, Anforderungen an Planung, Ausführung, Betrieb und Instandhaltung. Verein Deutscher Ingenieure. vdi.de
- Robert Koch-Institut – Empfehlungen zu Legionellosen, Epidemiologisches Bulletin und RKI-Ratgeber. rki.de
- Umweltbundesamt – Empfehlung „Systemische Untersuchungen von Trinkwasser-Installationen auf Legionellen“ (2018) sowie weiterführende Hinweise zur Trinkwasserhygiene. umweltbundesamt.de
- DIN EN ISO 19458:2006 – Wasserbeschaffenheit, Probenahme für mikrobiologische Untersuchungen. Beuth Verlag. beuth.de
- ISO 11731:2017 – Wasserbeschaffenheit, Zählung von Legionellen. International Organization for Standardization. iso.org
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