Brandschutzkonzept: Was drin stehen muss und wer es erstellen darf

Jedes Jahr verursachen Brände in Deutschland Sachschäden in Höhe von rund 4,3 Milliarden Euro – ein Großteil davon in Gewerbe-, Industrie- und Sonderbauten. Die wirksamste Schutzmaßnahme gegen diese Risiken ist ein professionell erstelltes Brandschutzkonzept. Es bündelt alle baulichen, technischen und organisatorischen Maßnahmen in einem schlüssigen Gesamtwerk und ist für Sonderbauten, Industriebauten und Gebäude mit baurechtlichen Abweichungen gesetzlich vorgeschrieben.^[1]

Dieser Fachartikel erklärt, wann ein Brandschutzkonzept Pflicht ist, welche Inhalte es nach Musterbauordnung (MBO § 51) und vfdb-Richtlinie 01/01 enthalten muss, wer es erstellen darf und wie der gesamte Prozess von der Bestandsanalyse bis zur baurechtlichen Genehmigung abläuft. Alle Angaben basieren auf den aktuell gültigen Regelwerken: MBO, Landesbauordnungen (LBO), DIN 14096, IndBauRL und den vfdb- sowie VdS-Richtlinien.^[2]

Was ist ein Brandschutzkonzept? Definition und Abgrenzung

Ein Brandschutzkonzept ist ein schriftliches Gesamtwerk, das alle Brandschutzmaßnahmen eines Gebäudes dokumentiert und in ein schlüssiges Sicherheitssystem integriert. Es beschreibt baulich, technisch und organisatorisch, wie die Schutzziele des Bauordnungsrechts erfüllt werden – insbesondere die Verhinderung der Brandentstehung, die Begrenzung der Brandausbreitung, die Sicherung der Rettungswege sowie die Ermöglichung wirksamer Löscharbeiten.

Das Konzept ist gleichzeitig Planungsinstrument für die Architekten und Fachplaner sowie Nachweisdokument für die Bauaufsicht. Nach erfolgter Genehmigung wird es zur verbindlichen Grundlage für Bauausführung und Betrieb. Änderungen am Gebäude, an der Nutzung oder an wesentlichen Brandschutzeinrichtungen erfordern eine Fortschreibung des Konzepts.

Brandschutzkonzept versus Brandschutznachweis

Beide Begriffe werden in der Praxis häufig verwechselt, beschreiben aber unterschiedliche Dokumente:

• Brandschutzkonzept: Umfassendes, ganzheitliches Konzept mit allen Schutzmaßnahmen, Begründungen und Kompensationen. Pflicht für Sonderbauten und bei Abweichungen vom Standardbaurecht.
• Brandschutznachweis: Vereinfachtes Dokument für Standardbauten der Gebäudeklassen 1 bis 3, das nachweist, dass die Anforderungen der Landesbauordnung erfüllt sind. Der Umfang ist deutlich geringer.

Die vfdb-Richtlinie 01/01 „Brandschutzkonzepte“ der Vereinigung zur Förderung des Deutschen Brandschutzes definiert Struktur, Inhalte und Qualitätsmerkmale eines fachlich anerkannten Konzepts. Sie ist der Branchenstandard und wird von Bauaufsichten, Sachverständigen und Fachplanern als Referenz herangezogen.^[3]

Gesetzliche Grundlagen: MBO, LBO und ergänzende Vorschriften

Die Anforderungen an Brandschutzkonzepte ergeben sich aus einem mehrstufigen Regelwerk – von bundesweiten Mustervorschriften über Landesbauordnungen bis zu konkretisierenden Verwaltungsvorschriften und technischen Richtlinien.

Musterbauordnung (MBO) als Grundgerüst

Die Musterbauordnung (MBO) ist eine Mustervorschrift der Bauministerkonferenz (ARGEBAU) und dient als Vorlage für die 16 Landesbauordnungen. Maßgeblich für Brandschutzkonzepte ist insbesondere § 51 MBO (Sonderbauten), der definiert, für welche Gebäude besondere Anforderungen gelten und ein Brandschutzkonzept einzureichen ist.^[4]

Sonderbauten sind nach § 2 Abs. 4 MBO unter anderem:

• Hochhäuser (Gebäude mit Aufenthaltsräumen über 22 m Fußbodenhöhe)
• Bauliche Anlagen mit einer Höhe von mehr als 30 m
• Gebäude mit mehr als 1.600 m² Geschossfläche je Geschoss
• Verkaufsstätten über 800 m² Verkaufsfläche
• Versammlungsstätten mit mehr als 200 Besucherplätzen
• Gaststätten mit mehr als 40 Gastplätzen
• Beherbergungsstätten mit mehr als 12 Betten
• Krankenhäuser, Tageskliniken, Pflegeheime
• Schulen, Hochschulen, Tageseinrichtungen für Kinder, Menschen mit Behinderung oder alte Menschen
• Justizvollzugsanstalten und bauliche Anlagen für den Massregelvollzug
• Camping- und Wochenendplätze
• Fliegende Bauten
• Industrielle Anlagen mit besonderer Brandgefährdung

Landesbauordnungen (LBO) und Vollzugshinweise

Jedes Bundesland hat seine eigene Landesbauordnung (LBO), die teilweise von der MBO abweicht. So ist beispielsweise die Definition der Hochhausgrenze in Bremen, Hamburg und Berlin abweichend geregelt. Wer ein Brandschutzkonzept erstellt, muss zwingend die jeweils gültige LBO des Bundeslandes heranziehen, in dem das Bauvorhaben liegt.

Ergänzende Regelwerke

Neben den genannten Hauptvorschriften greifen je nach Nutzungsart weitere Normen und Verordnungen:

• ArbStättV und ASR A2.2 – Arbeitsstättenverordnung mit der Technischen Regel „Maßnahmen gegen Brände“: Verpflichtung zur Bereitstellung von Feuerlöschern, Brandschutzhelfern und Unterweisungen.^[5]
• DGUV Information 205-001 / 205-023 – Konkretisiert die Ausbildungsanforderungen für Brandschutzbeauftragte und Brandschutzhelfer und ergänzt die ArbStättV.
• VStättVO – Versammlungsstättenverordnung mit besonderen Anforderungen an Theater, Konzertsäle, Stadien und vergleichbare Einrichtungen.
• Verkaufsstättenverordnung (VkVO) – Konkretisierende Vorschrift für Einkaufszentren, Warenhäuser und größere Verkaufsstätten.
• Beherbergungsstättenverordnung (BeVO) – Spezifische Anforderungen an Hotels, Pensionen und vergleichbare Einrichtungen.
• Krankenhausbauverordnung (KhBauVO) – Brandschutz in Krankenhäusern und Pflegeheimen.

Wann ist ein Brandschutzkonzept Pflicht?

Die Pflicht zur Erstellung eines Brandschutzkonzepts ergibt sich aus drei Konstellationen: aus der Gebäudeart (Sonderbau), aus baurechtlichen Abweichungen oder aus behördlichen Anordnungen.

1. Sonderbauten nach § 51 MBO

Für Sonderbauten ist ein Brandschutzkonzept regelmäßig zwingend erforderlich. Die Bauaufsichtsbehörde kann zusätzlich besondere Anforderungen an den Brandschutz stellen, insbesondere wenn die Standardanforderungen der LBO nicht ausreichen oder wenn Erleichterungen gewährt werden sollen.

2. Bauliche Abweichungen vom Bauordnungsrecht

Wann immer ein Bauvorhaben von den Standardanforderungen der Landesbauordnung abweicht – etwa bei längeren Rettungswegen, fehlenden zweiten baulichen Rettungswegen oder vergrößerten Brandabschnitten – muss in einem Brandschutzkonzept nachgewiesen werden, dass die Schutzziele dennoch erreicht werden. Solche Kompensationsmaßnahmen sind insbesondere bei Bestandsgebäuden häufig.

3. Behördliche Anordnung im Bestand

Auch ohne Bauantrag kann die Bauaufsicht oder die Brandschutzdienststelle die Erstellung eines Brandschutzkonzepts anordnen, wenn ein bestehender Sonderbau nachträglich Mängel aufweist oder wenn sich die Nutzung wesentlich ändert. Beispiele:

• Umnutzung eines Bürogebäudes zu einem Beherbergungsbetrieb
• Umbau einer Lagerhalle zu Versammlungsstätte
• Erhöhung der Brandlast durch geänderte Sortimente
• Einbau von Photovoltaikanlagen mit besonderer Brandgefährdung

Die drei Säulen des Brandschutzes

Jedes professionelle Brandschutzkonzept basiert auf der Integration von drei gleichberechtigten Säulen. Erst das Zusammenspiel aller drei Bereiche ergibt einen wirksamen Schutz.

„Ein wirksames Brandschutzkonzept entsteht nie aus einer einzelnen Disziplin heraus. Baulicher Brandschutz bildet das Fundament, technischer Brandschutz ergänzt die Früherkennung und Bekämpfung – und erst der organisatorische Brandschutz bringt alle Maßnahmen in ein funktionierendes Gesamtsystem. Fehlt eine Säule, entstehen Schutzlücken, die im Ernstfall katastrophale Folgen haben können.“

Markus Hellmann Leiter Fachbereich Brandschutz, SFC Group

1. Baulicher Brandschutz

Der bauliche Brandschutz umfasst alle konstruktiven Maßnahmen, die durch die Auswahl und Anordnung von Bauteilen und Baustoffen den Brand verhindern, eingrenzen oder seine Ausbreitung verzögern. Dazu zählen:

• Brandverhalten von Baustoffen – Klassifizierung nach DIN 4102 (A1, A2, B1, B2, B3) bzw. DIN EN 13501 (A1, A2, B, C, D, E, F)
• Feuerwiderstand von Bauteilen – Klassifizierung der Tragfähigkeit (R), Raumabschluss (E) und Wärmedämmung (I) über definierte Zeitspannen (30, 60, 90, 120 oder 180 Minuten)
• Brandabschnittsbildung – Trennung des Gebäudes durch Brandwände (F90-A bzw. REI 90-M) in räumliche Einheiten von max. 40 m Länge bzw. begrenzter Fläche
• Brandabschottungen – Abschottung von Durchbrüchen für Leitungen, Rohre und Lüftungskanäle mit zugelassenen Systemen (R30 bis R120)
• Flucht- und Rettungswege – Notwendige Treppenräume, Notausgänge, Fluchtflure mit ausreichender Breite (mind. 1,00 m, bei Versammlungsstätten 1,20 m je 200 Personen)
• Brandschutztüren und -tore – Selbstschließende, dichtschließende Türen der Klassen T30, T60, T90 oder T120
• Verglasungen – Feuerwiderstandsfähige Verglasungen der Klassen G30 (raumabschließend) bzw. F30/F90 (mit Wärmedämmung)
• Dächer und Fassaden – Anforderungen an die Brandweiterleitung an Außenwänden und Bedachungen

2. Anlagentechnischer (technischer) Brandschutz

Der anlagentechnische Brandschutz umfasst alle technischen Einrichtungen, die Brände früh erkennen, melden, bekämpfen oder ihre Auswirkungen begrenzen. Die wichtigsten Anlagen sind:

• Brandmeldeanlagen (BMA) – Automatische Detektion und Alarmierung nach DIN 14675 mit Aufschaltung auf die Feuerwehr
• Sprinkleranlagen – Automatische Löschanlagen nach VdS CEA 4001 oder DIN EN 12845 mit unmittelbarer Wasserabgabe an der Brandstelle
• Gas-, Schaum- oder Wassernebellöschanlagen – Spezielle Löschsysteme für EDV-Räume, Archive, Industrieanlagen
• Rauch- und Wärmeabzugsanlagen (RWA) – Natürlicher oder maschineller Abzug von Brandgasen aus Treppenräumen, Hallen und größeren Räumen
• Sicherheitsbeleuchtung und Rettungszeichen – Beleuchtung der Rettungswege bei Stromausfall (DIN EN 1838, ASR A3.4/3)
• Löschwasserversorgung – Hydranten, Löschwasserbehälter, Druckerhöhungsanlagen entsprechend DVGW W 405 und IndBauRL
• Feuerlöscher und Wandhydranten – Tragbare Löschgeräte und stationäre Löschwasserentnahmestellen nach ASR A2.2 und DIN 14406
• Sicherheitsstromversorgung (USV, BSV) – Stromversorgung sicherheitsrelevanter Verbraucher während eines Brandes
• Brandfallsteuerung – Automatische Steuerung von Aufzügen, Lüftungsanlagen und Türen im Brandfall

3. Organisatorischer (betrieblicher) Brandschutz

Der organisatorische Brandschutz umfasst alle regelhaften, personellen und prozessualen Maßnahmen während der Nutzungsphase. Er ergänzt baulichen und technischen Brandschutz und stellt sicher, dass das Gesamtsystem im Ereignisfall tatsächlich funktioniert.

• Brandschutzordnung nach DIN 14096 – Teil A (Aushang für alle Anwesenden), Teil B (für Beschäftigte), Teil C (für Personen mit besonderen Aufgaben)
• Bestellung eines Brandschutzbeauftragten – Bei Sonderbauten und größeren Betrieben Pflicht; Ausbildung nach DGUV Information 205-003 oder vfdb-Richtlinie 12-09
• Brandschutzhelfer – Mindestens 5 % der Beschäftigten je Standort; Ausbildung nach ASR A2.2 und DGUV Information 205-023
• Flucht- und Rettungspläne nach DIN ISO 23601 – Aushang in allen relevanten Bereichen
• Feuerwehr-Pläne nach DIN 14095 – Pläne für die einsatztaktische Vorbereitung der Feuerwehr
• Regelmäßige Unterweisungen – Mindestens jährliche Schulung aller Beschäftigten
• Brandschutzbegehungen – Periodische Kontrolle aller Brandschutzeinrichtungen
• Prüf- und Wartungspläne – Sachverständigenprüfungen, Wartung von BMA, RWA, Sprinkleranlagen, Löschwasseranlagen, Feuerlöschern
• Evakuierungsübungen – Praxisübungen zur Erprobung der Notfallpläne

Detaillierte Inhalte eines Brandschutzkonzepts

Nach vfdb-Richtlinie 01/01 und den anerkannten Regeln der Technik gliedert sich ein vollständiges Brandschutzkonzept in folgende Pflichtbestandteile:

1. Objekt- und Nutzungsbeschreibung

• Lage und stadträumliche Einordnung des Bauvorhabens
• Beschreibung von Gebäudegeometrie, Geschossen, Raumzuordnungen
• Nutzungsart und -dauer, Personenzahl, Brandlasten
• Einordnung nach Gebäudeklasse (1 bis 5) und Sonderbau-Tatbestand
• Besondere Brandgefährdungen (Lager, Werkstätten, Labore, Gefahrstoffe)

2. Risikoanalyse

• Identifizierung typischer Brandszenarien
• Bewertung von Eintrittswahrscheinlichkeit und Auswirkung
• Schutzziele nach § 14 MBO (Vorbeugung, Begrenzung, Rettung, Löscharbeiten)
• Gefahrenpotenziale durch Nutzer (z.B. eingeschränkt mobile Personen)

3. Baulicher Brandschutz

• Brandabschnittsbildung mit Plänen und Bemassungen
• Feuerwiderstand tragender und raumabschließender Bauteile
• Brandschutzanforderungen an Außenwände, Dächer und Treppen
• Türen, Tore und Verglasungen mit Klassifizierung
• Abschottungssysteme für Leitungs- und Lüftungsdurchbrüche
• Anforderungen an Dämmstoffe, Verkleidungen und Beschichtungen

4. Rettungswegführung

• Erster und zweiter Rettungsweg, Rettungsweglängen
• Treppenräume, Notausgänge, Aufenthaltsräume
• Anforderungen an Sicherheitsbeleuchtung und Rettungszeichen
• Personenstromnachweis bei Versammlungsstätten
• Selbstrettungsanforderungen bei eingeschränkt mobilen Personen

5. Anlagentechnischer Brandschutz

• Brandmeldeanlage mit Aufschaltung auf die Feuerwehr
• Löschanlagen (Sprinkler, Wassernebel, Gas, Schaum)
• Rauch- und Wärmeabzugsanlagen (RWA)
• Sicherheitsstromversorgung (USV, BSV)
• Löschwasserversorgung und Hydrantensysteme
• Feuerwehraufzug, Feuerwehrlaufkarten, Brandfallsteuerungen

6. Organisatorischer Brandschutz

• Brandschutzordnung nach DIN 14096 (Teil A, B, C)
• Brandschutzbeauftragte und Brandschutzhelfer
• Prüf- und Wartungspflichten der technischen Anlagen
• Flucht- und Rettungspläne nach DIN ISO 23601
• Unterweisungen, Schulungen, Evakuierungsübungen

7. Abwehrender Brandschutz

• Feuerwehrzufahrten und Aufstellflächen nach DIN 14090
• Feuerwehrpläne nach DIN 14095
• Steigleitungen, Schlüsseldepots, Feuerwehr-Bedienfelder
• Löschwasserentnahmestellen
• Abstimmung mit der örtlich zuständigen Brandschutzdienststelle

8. Kompensationsmaßnahmen und Abweichungen

• Begründung jeder Abweichung von der LBO
• Nachweis, dass die Schutzziele dennoch erreicht werden
• Ergänzende Maßnahmen (z.B. zusätzliche BMA-Detektoren als Kompensation für längere Rettungswege)

9. Pläne und Anlagen

• Brandschutzpläne mit Brandabschnitten, Rettungswegen, Löschmitteln
• Schemata der Brandmelde- und Löschanlagen
• Feuerwehr-Laufkarten
• Prüfberichte, Zulassungen, Verwendbarkeitsnachweise

Wer darf ein Brandschutzkonzept erstellen?

Brandschutzkonzepte sind sicherheitsrelevant und unterliegen einem strengen Nachweisberechtigungsprinzip. Wer ein Konzept unterzeichnet, übernimmt persönliche Haftung – bis hin zur strafrechtlichen Verantwortung im Schadensfall.

Qualifizierte Fachpersonen nach Landesrecht

Die Anforderungen an die Person, die ein Brandschutzkonzept erstellen darf, ergeben sich aus der jeweiligen Landesbauordnung und den ergänzenden Verordnungen. In allen Bundesländern sind folgende Qualifikationen anerkannt:

Was ein Brandschutzbeauftragter NICHT darf

Ein Brandschutzbeauftragter nach DGUV Information 205-003 ist nicht automatisch berechtigt, ein Brandschutzkonzept zu erstellen. Seine Aufgabe ist die Beratung des Arbeitgebers im laufenden Betrieb, die Organisation des betrieblichen Brandschutzes und die Schulung der Beschäftigten. Für die Erstellung eines konzeptionellen Brandschutzdokuments im baurechtlichen Sinne ist eine weitergehende Qualifikation erforderlich.

Prüfberechtigte und Prüfsachverständige

Neben den Erstellern gibt es Personen, die Brandschutzkonzepte im Auftrag der Bauaufsicht prüfen. In den meisten Bundesländern sind dies öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für vorbeugenden Brandschutz oder Prüfingenieure mit entsprechender Anerkennung. Diese Prüfung ist ein wichtiges Vier-Augen-Prinzip und stellt sicher, dass die Schutzziele der MBO und LBO erreicht werden.

Ablauf der Erstellung: Von der Auftragsklärung bis zur Genehmigung

Die Erstellung eines Brandschutzkonzepts ist ein strukturierter Prozess mit klar definierten Phasen. Der gesamte Ablauf dauert je nach Komplexität zwischen 4 und 16 Wochen.

Phase 1: Auftragsklärung und Angebot

In der Auftragsklärung erfasst der Brandschutzplaner gemeinsam mit dem Bauherrn die Eckdaten:

• Bauvorhaben (Neubau, Umbau, Nutzungsänderung)
• Gebäudegröße, Geschosszahl, Nutzungsart
• Sonderbau-Eigenschaft und Genehmigungsverfahren
• Planungsstand (Vorentwurf, Entwurfsplanung, Genehmigungsplanung)
• Termin- und Budgetrahmen

Das Honorar für ein Brandschutzkonzept richtet sich nach der HOAI Anlage 1 oder einer freien Honorarvereinbarung. Die Honorarordnung sieht je nach Honorarzone und anrechenbaren Kosten zwischen 0,3 % und 1,5 % der Bauwerkkosten vor.

Phase 2: Bestandsaufnahme und Analyse

Der Brandschutzplaner sammelt alle relevanten Unterlagen:

• Genehmigte oder geplante Baupläne (Grundrisse, Schnitte, Ansichten)
• Konstruktionsbeschreibung und Bauteilkatalog
• Pläne der technischen Gebäudeausrüstung (TGA)
• Nutzungsbeschreibung mit Personenzahlen, Brandlasten, Gefahrstoffen
• Vorgängergutachten und vorhandene Genehmigungen (bei Bestand)

Bei Bestandsgebäuden gehört eine Ortsbesichtigung zwingend dazu. Hier werden tatsächlicher Bauzustand, Abweichungen vom Plan, Mängel und besondere Brandlasten dokumentiert.

Phase 3: Konzept-Entwurf

In der Entwurfsphase entwickelt der Brandschutzplaner das Konzept entlang der vfdb-Struktur:

• Festlegung der Schutzziele
• Brandabschnittsbildung und Rettungswegführung
• Anforderungen an bauliche Bauteile (R-, REI-, EI-Klassifizierung)
• Auswahl und Dimensionierung anlagentechnischer Brandschutzeinrichtungen
• Festlegung organisatorischer Maßnahmen
• Abweichungen und Kompensationen

Phase 4: Pläne und Berechnungen

Parallel zum Schriftteil entstehen die Brandschutzpläne:

• Brandabschnittsplan mit Bemassung und F-Klassifizierung
• Rettungswegplan mit Flucht- und Rettungswegen, Notausgängen
• Plan der Löschmittel (Feuerlöscher, Wandhydranten)
• BMA-Plan mit Detektorlage und Alarmierungsbereichen
• RWA-Plan mit Auswahlnachweisen
• Feuerwehrplan nach DIN 14095

Bei Industriebauten gehören Berechnungen nach IndBauRL hinzu, insbesondere die Brandabschnittsflächen-Berechnung in Abhängigkeit von Brandlast, Löschanlagen und Wandhöhen.

Phase 5: Abstimmung mit Bauaufsicht und Feuerwehr

Vor der formellen Einreichung empfiehlt sich eine Vorabstimmung mit der Bauaufsicht und der Brandschutzdienststelle. Themen sind insbesondere:

• Beurteilung der Sonderbau-Eigenschaft
• Abweichungen und Kompensationen
• Anforderungen an Löschwasser und Feuerwehrzufahrten
• Aufschaltung der Brandmeldeanlage

Eine frühe Abstimmung kann die Genehmigungsdauer erheblich verkürzen und vermeidet teure Umplanungen.

Phase 6: Finalisierung und Unterzeichnung

Nach Einarbeitung aller Anmerkungen finalisiert der Ersteller das Konzept und unterzeichnet es. Die Unterschrift dokumentiert die persönliche Verantwortung und Berechtigung. Bei Prüfingenieuren wird zusätzlich ein Stempel geführt.

Phase 7: Einreichung und Genehmigung

Das Konzept wird gemeinsam mit den weiteren Bauantragsunterlagen bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde eingereicht. Die Behörde leitet es an die Brandschutzdienststelle und ggf. an einen externen Prüfsachverständigen weiter. Die Prüfdauer beträgt:

• Standardgenehmigungsverfahren: 6 bis 12 Wochen
• Vereinfachtes Verfahren: 4 bis 6 Wochen
• Komplexe Sonderbauten: 12 bis 26 Wochen

Nach Genehmigung wird das Konzept Bestandteil der Baugenehmigung und damit verbindlich für die Bauausführung.

Phase 8: Baubegleitung und Abnahme

Während der Bauphase begleitet der Brandschutzplaner häufig die Umsetzung. Aufgaben sind:

• Prüfung von Materialnachweisen und Verwendbarkeitsnachweisen
• Stichprobenkontrolle der Abschottungssysteme
• Begleitung der Sachverständigenprüfungen (BMA, RWA, Sprinkler)
• Erstellung des abschließenden Brandschutznachweises zur Bauabnahme

Nach Fertigstellung erfolgt die Schlussabnahme durch die Bauaufsicht. Erst danach ist die Inbetriebnahme rechtlich zulässig.

Ganzheitliches Brandschutzkonzept für ein Logistikzentrum

Kosten eines Brandschutzkonzepts: Realistische Honorarspannen

Die Kosten für ein Brandschutzkonzept variieren erheblich – abhängig von Gebäudegröße, Komplexität, Sonderbau-Eigenschaft, regionalen Honoraren und Anteilen anrechenbarer Kosten. Die folgende Übersicht zeigt typische Honorarspannen für den deutschen Markt (Stand 2026).

Weitere kostenrelevante Faktoren

• Anteil an Abweichungen: Jede Kompensationsmaßnahme erfordert eine zusätzliche Begründung; +20 bis 50 % Aufschlag
• Spezialnutzungen: Labore, Krankenhäuser, Gefahrstofflager: +30 bis 100 %
• Bestandsanalyse: Aufwendig bei Änderung im Bestand mit unklarer Datenlage
• Pläne und Visualisierung: CAD-basierte Planerstellung statt freihand
• Begleitung während Bauphase: Optionaler Posten 5 bis 15 % der Konzeptkosten
• Prüfkosten: Wenn ein externer Prüfsachverständiger eingeschaltet wird, fallen zusätzlich 30 bis 60 % der Konzeptkosten an

Förderungen und finanzielle Unterstützung

Direkte Förderungen für Brandschutzkonzepte sind selten. Indirekt profitieren Bauherren jedoch von folgenden Programmen:

• KfW-Effizienzhaus / BEG: Brandschutzmaßnahmen können Teil einer förderfähigen Sanierung sein
• Programm „Klimafreundlicher Neubau“: Indirekte Förderung von Sicherheitstechnik in Neubauten
• Bundeslandprogramme: Einige Bundesländer fördern Brandschutzmaßnahmen in öffentlichen Bestandsgebäuden (z.B. Schulen)
• Versicherungsrabatte: Sachversicherer gewähren oft 10 bis 30 % Prämienreduktion bei nachgewiesenem Brandschutzkonzept und VdS-zertifizierten Löschanlagen

Brandschutzkonzept im Bestandsgebäude: Nachrüstung und Modernisierung

Bestandsgebäude bringen besondere Herausforderungen mit sich: Sie wurden nach früheren Vorschriften errichtet, weisen oft individuelle Lösungen auf und unterliegen dem Bestandsschutz. Dennoch ist ein neues Brandschutzkonzept in vielen Fällen erforderlich.

Wann der Bestandsschutz endet

Der Bestandsschutz schützt vor rückwirkenden Anforderungen, nicht aber vor neuen baurechtlichen Pflichten bei wesentlichen Änderungen. Folgende Konstellationen lösen die Pflicht zur Erstellung eines neuen Brandschutzkonzepts aus:

• Nutzungsänderung: Umnutzung Bürofläche zu Beherbergung, Lagerfläche zu Versammlungsstätte
• Wesentliche bauliche Änderungen: Aufstockungen, Umbauten über 25 % der Nutzfläche
• Änderung der Brandlast: Erhöhung der Lagermengen, neue Sortimente
• Änderung der Personenzahl: Erweiterung des Personals oder der Besucherzahl
• Behördliche Anordnung: Bei Erkennen erheblicher Mängel
• Erlischen einer Übergangsregelung: Manche LBO sehen Fristen für die Anpassung an neue Vorschriften vor

Kompensationsmaßnahmen im Bestand

Im Bestand lässt sich nicht alles bauen, was die LBO für Neubauten vorsieht. Hier sind Kompensationsmaßnahmen häufig: Wenn beispielsweise eine zweite bauliche Rettungswegtreppe nicht nachgerüstet werden kann, kann dies durch zusätzliche technische Maßnahmen kompensiert werden:

• Installation einer flächendeckenden Brandmeldeanlage
• Früh ansprechende Sprinkleranlage
• RWA in den Treppenräumen
• Sicherheitsbeleuchtung mit Einzelbatterieüberwachung
• Verkürzte Prüfintervalle und intensivere Begehungen

Jede Kompensation muss einzeln begründet und mit der Bauaufsicht abgestimmt werden. Wichtig ist, dass die Schutzziele der LBO erreicht werden – nicht zwingend mit identischen Mitteln wie im Neubau.

Prüfung und Genehmigung durch die Bauaufsicht

Nach Einreichung wird das Brandschutzkonzept im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens geprüfft. Die Bauaufsicht beauftragt regelmäßig die Brandschutzdienststelle (oder einen externen Prüfsachverständigen) mit der fachlichen Prüfung.

Prüfkriterien

• Formale Korrektheit: Vollständigkeit, Unterzeichnung durch Berechtigten
• Einhaltung der Schutzziele: Sind die Schutzziele der MBO/LBO erreicht?
• Plausibilität der Maßnahmen: Sind die Maßnahmen technisch und organisatorisch umsetzbar?
• Begründung von Abweichungen: Sind die Kompensationen sachgerecht und ausreichend?
• Konformität mit aktuellen Normen: DIN, vfdb, VdS, IndBauRL
• Schlüssigkeit der drei Säulen: Funktionieren bauliche, technische und organisatorische Maßnahmen zusammen?

Typische Prüfdauer

• Standardprüfung: 6 bis 12 Wochen
• Mit Nachforderungen und Überarbeitungen: 12 bis 26 Wochen
• Komplexe Sonderbauten mit Prüfsachverständigen: bis zu 6 Monate

Was tun bei Nachforderungen?

In den meisten Fällen kommen aus der Prüfung Anmerkungen zurück. Typische Themen:

• Präzisierung von Begründungen für Abweichungen
• Detaillierungsgrad der Pläne
• Konkretisierung anlagentechnischer Anforderungen
• Ergänzung organisatorischer Maßnahmen (z.B. Brandschutzbeauftragter)

Wichtig ist eine sachliche und schnelle Bearbeitung der Anmerkungen. Eine professionelle Reaktion innerhalb weniger Wochen verkürzt das Genehmigungsverfahren erheblich.

Brandschutzkonzept im laufenden Betrieb: Pflichten nach Genehmigung

Mit der Genehmigung endet die Konzeptphase – die Betriebsphase beginnt. Der Betreiber übernimmt die Verantwortung für die dauerhafte Einhaltung des Konzepts.

Pflichten des Betreibers

• Sachverständigenprüfung anlagentechnischer Brandschutzeinrichtungen: BMA, RWA, Sprinkleranlagen, Löschanlagen, Sicherheitsbeleuchtung – jährlich oder gemäß Prüfverordnung des Landes
• Wartung und Instandhaltung: Verträge mit zertifizierten Fachfirmen
• Brandschutzbegehungen: Periodische Kontrolle der baulichen und organisatorischen Maßnahmen, bei größeren Objekten üblicherweise quartalsweise
• Aktualisierung der Brandschutzordnung: Bei Änderung der Nutzung, Personalstruktur, technischen Anlagen
• Schulung und Unterweisung: Mindestens jährlich aller Beschäftigten; Erstunterweisung neuer Mitarbeitender
• Evakuierungsübungen: Mindestens alle 2 bis 3 Jahre, bei Beherbergungs- und Versammlungsstätten oft jährlich
• Dokumentation: Prüfberichte, Wartungsprotokolle, Begehungsdokumente, Schulungsnachweise

Fortschreibung des Konzepts

Änderungen am Gebäude oder an der Nutzung erfordern eine Fortschreibung. Folgende Anlässe sind typisch:

• Bauliche Änderungen, neue Brandabschnitte
• Erweiterung oder Modernisierung der Anlagentechnik
• Änderungen der Personenzahl oder der Brandlasten
• Erkenntnisse aus Begehungen und Prüfungen
• Aktualisierungen der einschlägigen Normen und Richtlinien

SFC Group im Brandschutz: Konzept, Umsetzung, Betrieb – alles aus einer Hand

Brandschutz ist eines der zentralen Fachgebiete der SFC Group. Die SFC Brandschutz GmbH begleitet jährlich über 50 Brandschutzprojekte vom Konzept bis zum laufenden Betrieb. Dabei profitieren unsere Kunden von der Verzahnung mit den anderen Fachbereichen der SFC Group:

• Brandschutzkonzepte und -nachweise durch fachlich qualifizierte Brandschutzplaner
• Brandabschottung nach DIN 4102-9 oder Europäischen Zulassungen
• Wartung von Feuerlöschern nach DIN 14406-4 (alle 2 Jahre)
• Wartung von RWA-Anlagen und brandschutztechnischen Einrichtungen
• Brandschutzhelfer- und Brandschutzbeauftragten-Ausbildung nach DGUV Information 205-023 und vfdb 12-09
• Verzahnung mit Elektrotechnik: Sicherheitsstromversorgung, BMA-Installation, Sicherheitsbeleuchtung – durch unseren Fachbereich Elektrotechnik
• Verzahnung mit Sanitär & Heizung: Löschwasserversorgung, Sprinkleranlagen, Wandhydranten – durch unsere SFC Sanitär & Heizungstechnik GmbH
• Verzahnung mit Klima & Lüftung: Brandschutzklappen, Entrauchungssysteme, Lüftungsabschottungen
• Prüfservice elektrischer Anlagen nach DGUV V3 als Prävention gegen elektrisch verursachte Brände

Mit eigenen Fachkräften an mehreren Standorten ist die SFC Group bundesweit verfügbar – mit kurzen Reaktionszeiten und einem 24/7-Notfalldienst für Wartungskunden. Mehr Informationen finden Sie auf unserer Brandschutz-Hub-Seite mit detaillierten Beschreibungen aller Leistungen.

„Brandschutz ist nie eine Einzelmaßnahme – er ist ein System. Die Stärke der SFC Group liegt darin, dass wir nicht nur das Konzept erstellen, sondern auch die Anlagentechnik installieren, warten und im Notfall reparieren. Unsere Kunden haben einen Ansprechpartner für alle Brandschutz-Themen ihres Gebäudes – vom Bauantrag bis zum Brandschutzbeauftragten.“

Alexandra Dentz Geschäftsführerin, SFC Brandschutz GmbH

Häufig gestellte Fragen zum Brandschutzkonzept

Wann ist ein Brandschutzkonzept gesetzlich vorgeschrieben?

Ein Brandschutzkonzept ist nach § 51 MBO und den entsprechenden Landesbauordnungen zwingend erforderlich für alle Sonderbauten. Dazu zählen Hochhäuser über 22 m, Verkaufsstätten über 800 m², Versammlungsstätten mit mehr als 200 Besucherplätzen, Krankenhäuser, Pflegeheime, Schulen, Beherbergungsbetriebe ab 12 Betten und Industriebauten nach IndBauRL. Auch bei Abweichungen vom Standardbaurecht (z.B. überlange Rettungswege, vergrößerte Brandabschnitte) ist ein Konzept Pflicht. Maßgeblich ist die jeweils geltende Landesbauordnung des Bundeslandes, in dem das Bauvorhaben liegt.

Was ist der Unterschied zwischen Brandschutzkonzept und Brandschutznachweis?

Ein Brandschutzkonzept ist ein umfassendes, ganzheitliches Sicherheitskonzept für Sonderbauten oder Gebäude mit baurechtlichen Abweichungen. Es dokumentiert alle baulichen, technischen und organisatorischen Maßnahmen und enthält Begründungen für Kompensationen. Ein Brandschutznachweis ist die vereinfachte Variante für Standardgebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3. Er bestätigt lediglich, dass die Anforderungen der LBO erfüllt sind. Der Umfang ist deutlich geringer (typischerweise 10 bis 25 Seiten gegenüber 60 bis 200 Seiten beim Konzept).

Wer darf ein Brandschutzkonzept erstellen?

Brandschutzkonzepte dürfen nur von nachweisberechtigten Fachpersonen erstellt werden: Prüfingenieure für Brandschutz, öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für vorbeugenden Brandschutz, Fachplaner Brandschutz mit anerkannter Zusatzqualifikation (z.B. EIPOS, vfdb) sowie Architekten und Bauingenieure mit nachgewiesener Brandschutz-Spezialisierung. Die genauen Anforderungen ergeben sich aus der jeweiligen Landesbauordnung. Ein Brandschutzbeauftragter nach DGUV Information 205-003 darf alleine kein Konzept unterzeichnen – seine Aufgabe ist die betriebliche Beratung, nicht die baurechtliche Konzepterstellung.

Was kostet ein Brandschutzkonzept?

Die Kosten hängen stark von Gebäudegröße, Komplexität und Sonderbau-Eigenschaft ab. Realistische Honorarspannen sind: Kleinobjekte bis 2.000 m² ca. 3.500 bis 9.000 €, mittlere Gebäude 9.000 bis 22.000 €, größere Gebäude bis 10.000 m² ca. 22.000 bis 45.000 €, Industriebauten 45.000 bis 95.000 € und Hochhäuser 60.000 bis 180.000 €. Aufschläge ergeben sich durch Abweichungen, Spezialnutzungen (Labore, Krankenhäuser, Gefahrstofflager) und Prüfkosten externer Sachverständiger. Eine Honorarberechnung nach HOAI Anlage 1 ist möglich.

Wie lange dauert die Erstellung eines Brandschutzkonzepts?

Die Bearbeitungszeit liegt typischerweise zwischen 4 und 16 Wochen, abhängig von Komplexität und Verfügbarkeit der Planungsunterlagen. Hinzu kommt die Prüf- und Genehmigungszeit der Bauaufsicht, die je nach Bundesland 6 bis 26 Wochen beträgt. Insgesamt sollten Bauherren für Konzept und Genehmigung etwa 3 bis 9 Monate einplanen. Eine frühzeitige Vorabstimmung mit der Brandschutzdienststelle kann den Prozess deutlich verkürzen.

Wie lange ist ein Brandschutzkonzept gültig?

Ein genehmigtes Brandschutzkonzept hat keine festgelegte Verfallsfrist. Es bleibt grundsätzlich gültig, solange Gebäude und Nutzung unverändert bleiben. Änderungen erfordern jedoch eine Fortschreibung: Nutzungsänderungen, bauliche Erweiterungen, neue Brandlasten oder geänderte Personenzahlen. Auch bei wesentlichen Änderungen der Vorschriften (z.B. Novellierung der LBO) kann eine Anpassung erforderlich werden. Wir empfehlen eine periodische Überprüfung im Rahmen der Brandschutzbegehungen, mindestens alle 3 bis 5 Jahre.

Welche Prüfungen und Wartungen sind nach Genehmigung erforderlich?

Nach Genehmigung muss der Betreiber alle anlagentechnischen Brandschutzeinrichtungen regelmäßig prüfen und warten lassen. Wichtige Intervalle sind: Brandmeldeanlagen (BMA) jährliche Wartung durch zertifizierte Fachfirma und Sachverständigenprüfung, Sprinkleranlagen halbjährliche Inspektion und jährliche Sachverständigenprüfung nach VdS, RWA-Anlagen jährliche Funktionsprüfung, Löschwasserversorgung 3-jährliche Hydrantenprüfung, Feuerlöscher alle 2 Jahre nach DIN 14406-4, Sicherheitsbeleuchtung jährliche Funktionsprüfung. Die organisatorischen Maßnahmen (Schulungen, Begehungen) sind ebenfalls jährlich durchzuführen.

Was passiert, wenn die Bauaufsicht das Konzept ablehnt?

In den meisten Fällen wird ein Konzept nicht abgelehnt, sondern mit Auflagen oder Nachforderungen versehen. Der Ersteller arbeitet die Anmerkungen ein und reicht das überarbeitete Konzept erneut ein. Bei schwerwiegenden Mängeln kann die Bauaufsicht eine grundlegende Überarbeitung verlangen. In der Praxis ist eine vollständige Ablehnung selten, wenn das Konzept von einer qualifizierten Fachperson erstellt wurde. Wichtig ist eine sachliche und kooperative Bearbeitung der Anmerkungen sowie ggf. ein klärungsorientierter Termin mit der Brandschutzdienststelle.

Brauche ich auch für Bestandsgebäude ein Brandschutzkonzept?

Bestandsgebäude geniessen grundsätzlich Bestandsschutz. Ein neues Brandschutzkonzept ist jedoch erforderlich bei: Nutzungsänderung (z.B. Büro zu Beherbergung), wesentlichen baulichen Änderungen (über 25 % der Nutzfläche), Erhöhung der Brandlast oder der Personenzahl, behördlicher Anordnung nach Mängelfeststellung sowie nach Erlöschen von Übergangsregelungen der LBO. Auch bei der Umstellung auf moderne Anlagentechnik (BMA, Sprinkler) wird häufig ein aktualisiertes Konzept verlangt. Wir empfehlen, bei jeder Änderung im Bestand frühzeitig die Bauaufsicht einzubeziehen, um Klarheit zu schaffen.

Welche Rolle spielt der Brandschutzbeauftragte?

Der Brandschutzbeauftragte (BSB) ist eine vom Betreiber bestellte Person, die im laufenden Betrieb für den organisatorischen Brandschutz verantwortlich ist. Seine Aufgaben umfassen die Beratung der Geschäftsleitung, die Aktualisierung der Brandschutzordnung, die Schulung der Mitarbeitenden, die Durchführung von Brandschutzbegehungen und die Koordination mit Behörden und Feuerwehr. Die Ausbildung erfolgt nach DGUV Information 205-003 oder vfdb-Richtlinie 12-09 (mind. 64 Unterrichtseinheiten). Der BSB darf nicht automatisch Brandschutzkonzepte erstellen – dafür ist eine separate, nachweisberechtigte Qualifikation nötig.